你是不是也聽過這種話：
「這間越南公寓買下來年收租報酬有 7%！」
「才 1000 萬台幣就能買到海景房，買來放著等升值就對了！」
但，當初信誓旦旦投資的人，有些最後慘賠、有些陷入法律糾紛，甚至有人押金都拿不回來。
越南房地產市場看似充滿機會，卻也暗藏風險與陷阱。
這篇文章一次整理出台商與海外投資者在越南房產投資中最常遇到的 5 大陷阱，以及每一項該如何避開，讓你在追求報酬時也能守住風險底線！
陷阱一：買到「外資限額已滿」的項目
你知道嗎？外國人在一棟住宅建案中，最多只能擁有不超過30%的單位。
但很多開發商為了衝業績，照賣給外國人，結果購買人之後才發現無法登記產權、房子「名不正言不順」，轉手困難又無法貸款。
📌 常見話術：
「你先買，產權登記我們會處理」
「這戶雖然登記在越南人名下，但實際就是你的」←極高法律風險！
✅ 避雷建議：
- 確認該建案尚未達外資購買上限（由開發商提供證明）
- 親自查詢地方住建局名冊或請律師代為查證
- 絕不接受「代持」、「借名登記」的交易方式！
陷阱二：買到「紅本未辦理」或「產權不清」的物件
很多人貪便宜買預售屋或未領證物件，開發商承諾完工會補發產權證（粉本），結果卻因開發糾紛、拖延施工，兩年三年都拿不到產權證，更無法出租、轉售或辦理報稅。
📌 常見狀況：
- 土地使用權與建物所有權分離
- 建案卡在政府驗收階段
- 房東自己都沒「紅本」就對外出租
✅ 避雷建議：
- 僅購買已取得「Sổ hồng」（產權證）或至少已辦理程序中的案場
- 查核開發商過去履約紀錄與合作銀行背書
- 保留付款與合約過程的完整證據
陷阱三：不合法出租，報酬變罰單
越南政府對房產出租雖未完全禁止，但出租所得屬應稅收入，尤其是外資持有的房產出租更容易成為稽查對象。
很多人自己上 Airbnb、找房仲招租，結果被舉報為「非法營業」，面臨高額罰款甚至驅離。
📌 風險關鍵：
- 無合法發票與稅務登記 → 違規出租
- 若承租人發生事故，所有責任由屋主承擔
✅ 避雷建議：
- 申報租金所得稅（一般為收入的 5–10%）
- 與合法租賃管理公司合作（具備營業登記與稅號）
- 確保租約合法、簽署雙語契約、報稅可列入支出成本
陷阱四：買在「看似便宜卻無發展性」的區域
投資房地產不是「哪裡便宜買哪裡」，而是「哪裡有人氣、未來有需求」才值得投。
很多人看了銷售人員說的「未來新機場」、「地鐵預定地」、「5年後翻三倍」，結果十年過去，還是荒郊野外一片，根本租不出去、賣不掉。
📌 地雷區特徵：
- 遠離主幹道與既有市中心
- 政策未正式核定或尚無施工計畫
- 缺乏學校、醫療、商場等生活配套
✅ 避雷建議：
- 選擇已具人口與交通動能的區域（如胡志明第2區、河內西湖）
- 寧可選舊城區小坪數，也不要孤島型「畫大餅」案場
- 避免「賺價差」幻想，務實考量租金收益與資產保值性
陷阱五：忽略匯率、稅務與資金轉出限制
不少人看的是表面報酬率 6–8%，卻沒把下面幾筆算進去：
- 匯款手續費、購屋資金只能從國外合法匯入
- 越南盾貶值風險，轉手時若換匯損失可能超過報酬
- 房產出售所得須申報資本利得稅（約2%～5%）
📌 資金回台限制：
- 唯有合法購買、合法報稅、合法過戶，才可將資金匯回原帳戶
- 否則將卡在越南境內、無法轉回
✅ 避雷建議：
- 所有資金透過越南指定「資本帳戶」運作
- 每年報稅與資產資訊備查（保留合約、發票與租金記錄）
- 若打算轉售，提早了解「購屋人資格」與手續流程
💬 投資人真實經驗分享
💬 案例A｜買錯樓盤，被鎖產權
「朋友介紹一個看起來不錯的建案，我用台灣朋友名字買下，結果產權過戶卡住兩年，出租也出問題，還被稅局追繳罰款，真的後悔沒先找顧問審約。」
💬 案例B｜忽略匯率風險，帳面虧損
「五年前買一間胡志明市公寓，房價漲了 20%，但越南盾貶了 18%，再扣掉稅金與手續費，實際換回台幣竟然還賠！」
投資建議總整理：避開風險，你該這樣做！
| 風險類型 | 應對建議 |
|---|---|
| 法規與限制不熟 | 與越南當地合法律師＋不動產顧問合作 |
| 開發商不誠信 | 查核開發商歷史紀錄、選擇具金融機構擔保案場 |
| 租稅與報帳問題 | 依規定開發票報稅、聘用會計顧問處理資金回報流程 |
| 區域價值判斷錯誤 | 看交通、人口、配套、過去成交紀錄不聽「未來故事」 |
| 出金風險 | 全程使用合法帳戶操作、留存交易與稅務紀錄 |
高報酬不是重點，能安全退場才是真的成功！
在海外投資房地產，不是比誰買得早，而是誰活得久、誰走得掉。
越南市場潛力依然存在，但只有看清規則、看懂風險、做對功課的人，才能真正享受成長紅利。
房地產沒有保證，但你可以選擇不踩坑。
