越南設點選址，到底該從哪裡開始？租住宅還是商辦？可不可以用住宅當公司地址？我是不是可以買？稅務、法規又會不會踩雷？
別以為只是租個空間，事實上，一間錯的辦公室或住宅，可能讓你花上三倍預算來補救。
特別在越南這樣法規彈性高、但又暗藏複雜限制的市場，「選址」其實是一門專業——選對，省錢又合法；選錯，小則合約糾紛，大則無法設立公司、被罰停業。
這篇超實用的懶人包將幫助你：
- 釐清住宅 vs 商用空間差異
- 掌握實用選址流程
- 理解常見法律合規與租賃關鍵
- 避免掉入常見台商誤區！
為什麼選址是台商在越南落地的第一道大坑？
選址看似簡單，其實是一連串環節的開端：公司登記、稅務核定、人員配置、營業執照合法性、甚至未來擴張路線都與它息息相關！
以下是最常見的錯誤決策情境：
選了住宅區便宜又大，結果不能報稅、也不能登記公司
找了地頭蛇介紹空間，租約不清不楚，退租時變成糾紛
搬到看起來不錯的地點，結果出貨物流不順，天天出狀況
👉 正確選址，應從「用途→法規→租約→擴張」邏輯規劃！
住宅 vs 商辦怎麼選？五大指標一次比較！
| 比較項目 | 商用空間（辦公室／店面） | 住宅空間（公寓／透天） |
|---|---|---|
| 是否可登記公司 | ✅ 可正式登記，供營業用 | ❌ 多數住宅禁止營業登記 |
| 是否可報稅開發票 | ✅ 可申報支出、開立發票 | ❌ 一般無法報稅／發票問題多 |
| 空間形象 | ✅ 專業、有接待與會議功能 | ⛔ 易受限、不利客戶接洽 |
| 裝修彈性 | 中等（需報備，依大樓管理） | 高（依房東／住戶協議） |
| 合法風險 | 低（合規空間） | 高（被檢舉可罰款／停業） |
🔍 結論：
若要設立公司、報帳稅務或具對外接待功能，務必選擇「商用合規空間」，住宅僅適合過渡性、生活用途。
怎麼挑選「適合你」的越南設點空間？
別一開始就找房！應該先回答這五個問題：
- 你是否要正式設立公司登記？
➜ 是：只能選商用空間
➜ 否：短期運營或團隊內部用可考慮住宅 - 你是否要申報稅務？（報租金／營運支出）
➜ 是：需要房東有稅號、可開發票 - 你需要接待客戶／進行實體銷售或會議嗎？
➜ 是：建議選辦公大樓、商場店面、有專業管理與安全設施 - 你需要團隊擴張的彈性嗎？
➜ 是：地點選擇需留擴租空間，或選Co-working共享辦公室 - 是否需搭配倉儲／工廠功能？
➜ 是：考慮臨近工業區的複合型空間
法律重點一次看懂：不懂法規就等著被開罰！
越南的「空間使用合規」雖不像台灣這麼嚴格分明，但如果你要成立外資公司、營業、申報稅務，不合規就是踩雷。以下整理重點法規與注意事項：
租賃法規基本原則
- 外資企業不得使用住宅區作為公司設立地點
- 登記營業的辦公室地址需提供土地使用證（紅本）副本與租約副本
- 房東需有合法稅籍，並為租金開立發票（電子發票系統）
常見法律風險
| 風險類型 | 後果 |
|---|---|
| 在住宅區非法設立公司 | 被取消營業執照、處以罰鍰 |
| 無法提供合法租賃文件 | 無法完成稅務登記、無法核發統編 |
| 房東無法開發票 | 無法列支租金成本，稅負提高 |
💬 真實台商案例分享：選錯地點真的後悔莫及
💬 案例A（製造業進出口公司）：
「我們一開始在住宅大樓租了空間，結果做了兩個月生意才發現不能報稅也不能登記公司，只能重新找地點、重辦執照，白白浪費兩個月時間和裝修費！」
💬 案例B（品牌代理商）：
「原本覺得租正式辦公室太貴，但後來發現可以報帳、開發票，整體營運還比較省稅，而且客戶來訪時也更專業，成交率都提升了！」
專業選址流程SOP（送你一套不踩雷公式）
1️⃣ 定義空間用途與登記需求（住 vs 商）
2️⃣ 決定區域與預算範圍（胡志明、河內、中越…）
3️⃣ 確認房東是否具備稅籍與報稅能力
4️⃣ 請當地顧問審查租賃合約，留意提前解約條款與稅務條文
5️⃣ 確認建物紅本、所有權與用途登記是否為商業用
6️⃣ 完成公司登記或稅務報備流程（會計師協助）
選對地點＝贏在起跑點！
你以為只是找空間，其實是在幫公司做風險規避與營運成本規劃。
我們協會提供的「越南設點選址一站式服務」，從區域建議、空間類型建議、租約稅務審查，到公司登記合規，我們都幫你搞定。
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