想進越南設廠、設點，你準備好租空間了嗎？
你可能正面臨這些問題：
「地段怎麼選？是要接近港口還是市中心？」
「這個租金合理嗎？要包含稅嗎？」
「合約看不懂，退租會被扣什麼費用？」
別急，本篇將從「預算規劃、場地篩選、合約簽署、裝修驗收」一步步帶你搞懂越南商業空間租賃全流程，不論你要租的是辦公室、展售空間還是工業廠房，都能照表操課、安心落地！
全流程一覽：從選址到啟用
| 階段 | 項目內容 | 建議作法 or 注意事項 |
|---|---|---|
| 1️⃣ 預算與需求規劃 | 計算總成本（租金＋押金＋裝修＋稅費） | 建議預留總預算的 20～30% 應變空間 |
| 2️⃣ 選址與看場地 | 看 3～5 處備選，評估交通、法規、配套設施 | 地點合法性、產權清晰、鄰近政府單位加分 |
| 3️⃣ 商談與簽約 | 確認租金、押金、期限、退租條款、租稅責任 | 建議使用雙語合約，並加入「裝修同意」與「退租標準」條款 |
| 4️⃣ 裝修與驗收 | 承租人進場裝修，完工後與房東／大樓驗收 | 建議施工前拍照、提出設計圖並書面簽核 |
| 5️⃣ 政府登記與營運 | 申請 ERC 稅號、發票、開戶與社保 | 地址需為合法商用，具紅本與稅號資料 |
預算規劃｜不是只看「租金」，還要看「總持有成本」
很多台商以為租金便宜就夠了，但其實真正的成本在細節裡：
常見費用構成：
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 押金 | 通常為 2～3 個月，有些要求 6 個月 |
| 租金 | 多為每月每平方米報價，未含稅與管理費 |
| 稅金 | 房東未開發票者，公司須補 10% VAT |
| 裝修 | 自行負擔，若拆除要恢復原狀，否則押金難退 |
| 管理費與水電 | 視物件不同，另行加收，須確認計算方式 |
📌 建議以「年租總成本」作為判斷標準，不只看單坪價格！
選址指南｜不同需求適合不同地段
辦公空間怎麼選？
| 目標 | 建議地點 | 原因 |
|---|---|---|
| 品牌形象需求高 | 胡志明 Q1、河內還劍區 | A級商辦聚集、交通便利、客戶好找 |
| 預算型辦公室 | 富美興、七區、西貢橋、新平區等 | 離市中心較遠但空間大、租金較低 |
| 新創或短期團隊 | 共享辦公室（WeWork、Circo等） | 彈性租期、配套完整、減少初期投入成本 |
廠房怎麼選？
| 目標 | 建議區域 | 特點與優勢 |
|---|---|---|
| 出口製造 | 北寧、海防、隆安、平陽 | 接近港口、高速公路多、供應鏈密集 |
| 低成本製造 | 中越峴港、廣南、廣義 | 土地便宜、人力成本低、尚可議價 |
| 本地內銷倉儲／加工 | 胡志明近郊（同奈、隆安） | 市場接近、物流方便、可對接大量本地需求 |
📌 切記！廠房／辦公地點必須能提供紅本／稅號／產權證明，否則不能用來申請公司與發票！
簽約與文件準備：這些條款一定要看懂！
推薦雙語合約條款檢查表：
| 條款名稱 | 建議內容補充 |
|---|---|
| 租期與續約條款 | 明訂年限、提前終止須知期、是否自動續約 |
| 押金與退還條款 | 明列押金金額、退還時間、扣除條件 |
| 裝修與修繕條款 | 是否可裝修？要不要還原？書面同意是否有列明 |
| 稅費責任 | 房東是否開發票？稅費由誰負擔？如何列帳報稅 |
| 不可抗力條款 | 若遇疫情／天災／政策變更是否可提前解約 |
📌 有爭議時以越文版本為準，記得請律師／顧問審查！
裝修與驗收注意事項
- 施工前簽署裝修同意書：避免完工後房東反悔不退押金
- 完工需拍照存檔：建議由第三方見證現場狀況，便於退租爭議處理
- 保留裝修報價與收據：部分費用可列報稅項或折舊
💬 台商真實案例分享
💬 案例A｜中越製造業者
「一開始看到租金低就簽約，結果退租時因沒裝修還原，被扣 3 個月押金。原來要提前申請書面同意才算數！」
💬 案例B｜胡志明創業團隊
「辦公室在社區大樓內，結果政府說不准登記營業地址，白白浪費了3個月時間重找場地。現在我都先查產權紅本再看房！」
✅ 文件清單 × 流程檢查表（租賃懶人包）
| 項目 | 是否備妥？ |
|---|---|
| 房東紅本影本＋稅號證明 | ✅ / ❌ |
| 雙語租賃合約（含押金、稅費條款） | ✅ / ❌ |
| 裝修同意書（如需施工） | ✅ / ❌ |
| 押金與租金付款憑證 | ✅ / ❌ |
| 營業地點合法用途確認（不可用住宅） | ✅ / ❌ |
租對地點不是選便宜，而是選「穩定經營的基礎」
一個錯的租賃決策，可能讓你花半年時間補救，還吃上稅務罰款；
但一個正確的落地選址，會讓你快速啟動、接單、運作、發展！
用對方式選對地，讓你在越南不只落地，更落實成功！
