你以為只要「談好租金」就搞定租屋了嗎？
在越南，真正讓不少台商吃虧、被拖延開業的，往往不是租金本身，而是那些藏在合約裡的「押金條款」、「退租條件」、「裝潢糾紛」！
有些人一開始覺得便宜，結果退租時一毛押金都拿不回來；
也有人簽了模糊條款，結果房東變更、產權糾紛，連營業執照都無法申請。
本篇就要一次為你揭開越南租賃押金的3種常見模式，以及5大台商最容易踩雷的合約誤區，幫你在簽約之前就守住風險、掌握主導權！
💰 押金不是形式，是你的「風險保證金」
越南租賃市場不像台灣有完整的「租賃法律規章」，大多依合約為準、各說各話。因此，押金不只是誠意，更是保障。
📌 常見押金種類：
| 類型 | 用途與特性 |
|---|---|
| 押金（Deposit） | 租前支付，作為守約擔保金。違約、逾期或損壞可被扣抵。 |
| 裝潢保證金 | 若承租方進行裝修，房東可能要求額外保證金（1–2個月） |
| 租期保證金 | 特殊合約如「長約價格優惠」，會要求高達 6–12 個月租金預繳 |
📌 押金常見比例：2～3 個月租金（高級辦公／廠房甚至要求 6 個月）
越南常見 3 種押金規範模式解析
1️⃣ 標準型：租金 × 2～3 月（最常見）
- 多數辦公室、商業空間、廠房預設押金為 2～3 個月租金
- 簽約當下支付，租期屆滿且無違約情形可全數退還
✅ 合理穩健，建議審查退還條件是否清晰、明確寫入合約
2️⃣ 高押金型：預付半年～一年租金
- 多見於新建大樓、工業園區廠房，或非本地業主
- 房東以「無風險出租」為由提高押金比重
- 若終止契約提前，通常不退剩餘租金或視情況部分退還
⚠️ 建議：如無特殊理由，避免接受超過 6 個月以上押金條件
3️⃣ 裝潢條件型：需附裝修還原或額外保證金
- 自行裝修空間者，須繳交額外「裝潢保證金」
- 常被用於約束「不准打牆、不准改管線」等條件
- 終止時若未恢復原狀，保證金會被全額扣除
⚠️ 建議：若有裝修，務必取得書面同意與拍照存證，否則易失押金
台商常見 5 大合約誤區 × 風險拆解
誤區一：合約未明列「押金退還時點與條件」
很多租約只寫「約滿退還押金」，卻沒寫明是幾日內、是否需附驗收報告、退還流程等
📌 正確寫法：
「押金將於租期終止且無租金欠款與損壞情況下，30 日內退還，並附銀行轉帳紀錄。」
誤區二：未註明押金是否計息／幣別不明
有房東將押金轉為越盾存放，結果匯率差異讓退還金額縮水
📌 建議條款加入：
「押金以美金計價，返還金額以原支付幣別為準；如轉換為越盾，應以支付當日匯率計算。」
誤區三：未備份租賃憑證，稅務驗證遭卡關
越南政府要求營業地點需合法租賃，若無紅本影本、稅務登記、房東稅號 → 報稅被駁回
📌 文件必備清單：
- 合法租賃契約
- 房東土地紅本影本
- 房東個人或法人稅號證明
- 發票或收據（需加蓋章）
誤區四：未注意房東產權變更風險
若合約未註明「房東變更需承認原契約」，遇到轉售或產權爭議時可能被趕出場！
📌 建議加入條款：
「若物件產權移轉，原租賃契約持續有效，新房東應無條件承認並履行條款。」
誤區五：口頭同意裝修，未書面載明
很多裝修約定是私下講好，等退租時卻被要求恢復原狀，否則押金不退！
📌 解法：
- 與房東簽訂「裝修施工同意書」
- 附上裝修項目與結束後狀況確認拍照
- 合約中註明「經同意裝修不視為違約，不影響押金退還」
💬 會員真實經驗分享
💬 案例A｜台資行銷公司（胡志明 Q1）：
「租了一個月租金 $2,000 的空間，押金 3 個月，結果因為裝潢改了燈管、貼地板，被全扣押金。我們沒拍照，也沒白紙黑字，真的悔不當初。」
💬 案例B｜北越製造業工廠：
「房東是地方人士，房子有土地紅本但沒稅號，導致我們無法報稅、也無法開發票。現在只好重租，押金也還沒拿回來。」
租約簽署建議：這樣做最安全！
| 項目 | 建議作法 |
|---|---|
| 押金條件 | 明列金額、退還時間、扣除條件 |
| 幣別與計息方式 | 建議使用 USD 並註明不折算、不計息 |
| 文件備查 | 備齊租約、紅本、稅號、付款證明與雙語契約 |
| 裝修規範 | 書面同意、拍照存證、約定還原條件 |
| 房東轉讓條款 | 新房東需承認原契約，不得任意更改條件 |
租得便宜不如租得安心，押金不是壓力，是保障！
越南租賃市場資訊不透明、法規彈性高、區域差異大，押金條款更是各說各話。
你可以省租金，但不能省「合約條件與法律風險審查」。
租賃合約談得清楚，才是你事業落地最穩的一步！ 🏢🔒
