你是不是也曾有這種感覺：
「明明說好 2%，怎麼最後抽我 5%？」
「中介看起來很熱心，結果資料不實、文件不全？」
「越南房產這麼火，我到底該信誰、怎麼談才安全？」
在越南買房，「中介服務」是你與市場之間的第一道門檻。
但不少外國買家、台商，卻因不熟當地制度與行規，吃了冤枉虧、甚至遭遇法律糾紛！
本篇就一次幫你整理出：「越南房產中介服務5大眉角」，讓你知道怎麼選對人、算清錢、守住權益，從看屋到簽約都不被坑！
1️⃣ 佣金不透明？越南仲介的收費方式你搞懂了嗎？
在越南，房產仲介佣金沒有全國統一標準，但市場普遍有「區間慣例」：
| 類型 | 佣金範圍（參考） | 備註 |
|---|---|---|
| 成屋買賣（住宅、公寓） | 1.5%–3% | 有時由賣方、買方共同負擔 |
| 預售屋（開發商案） | 開發商支付 2%–5%，買方多為「零佣金」 | 但價格有可能已內建佣金，不代表免費 |
| 商用物件／廠房租賃 | 1–2 個月租金或年租金的 3%–5% | 須確認是否含續約佣金、管理費抽成等條件 |
📌 重點是：雙方責任與費用應於洽談前「白紙黑字」寫清楚，口頭協議不具法律效力！
2️⃣ 仲介不是人人可當！越南房仲其實有執照制度
你知道嗎？根據越南法律，從事不動產經紀的仲介人員，必須擁有國家核發的不動產經紀執照（Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS）。
但現實中，超過一半以上自稱「仲介」的，根本沒有執照，甚至不是專職從業人員！
📌 查詢建議：
- 要求對方出示執照編號或名片資料
- 可上越南建設部網站（Bộ Xây dựng）查詢登記記錄
- 與正規房仲公司簽約（而非個人代談）
✅ 你不只是找「介紹房子的人」，而是找「負責任、守規範、懂流程的專業人員」。
3️⃣ 合約細節不懂？這幾條一定要確認清楚！
許多糾紛其實不是仲介有意坑你，而是「沒說清楚 → 各說各話 → 爆衝突」。
以下條款務必寫進協議：
| 條款項目 | 建議內容 |
|---|---|
| 服務範圍 | 是否協助查驗產權、陪同簽約、處理過戶、稅務等 |
| 收費方式 | 明列金額、付款時點（簽約後 or 交屋後） |
| 退佣條款 | 若交易失敗或對方違約，是否退還全部／部分佣金 |
| 聯繫窗口 | 實際聯繫人姓名、電話、公司地址 |
| 稅金負擔 | 誰負擔契稅、登記費、代辦費等（避免雙方誤解） |
📌 若你語言不通，建議找能提供中越雙語契約 + 翻譯說明的專業中介團隊！
4️⃣ 資訊不對等？房子合法性一定要親自查！
越南房市「水很深」，買家最怕的就是：
「看起來不錯、價格很甜，結果根本沒產權、紅本未過、還有抵押貸款！」
中介雖然提供物件資訊，但你仍需主動要求以下文件驗證：
| 必查文件 | 用途說明 |
|---|---|
| 房產產權證（Sổ hồng） | 確認合法登記、面積、登記人是否一致 |
| 土地使用權證（紅本，如有） | 土地類型、使用年限、是否可出售／轉讓 |
| 稅務證明或交易報表 | 查有無欠稅或交易糾紛紀錄 |
| 抵押紀錄／解除擔保聲明（如有） | 避免購買抵押資產導致轉讓無效 |
📌 如果仲介避重就輕、不願提供 → 你就該轉身離開！
5️⃣ 仲介沒責任？其實你可以要求「後續保固」服務！
在越南，多數房仲交易完成後就不再過問，但有些中介提供更完整的後續協助服務，例如：
- 政府登記輔導（過戶、發票、稅務）
- 協助出租（找租客、草擬租約、報稅）
- 產權異動、驗證流程諮詢
- 稅務規劃與資金匯出顧問
✅ 有責任的仲介，不是收完佣金就消失，而是能幫你守住每個法律細節！
💬 投資人真實回饋
💬 案例A｜胡志明買家
「一開始用朋友介紹的仲介，結果收了 5% 佣金，交屋後什麼也沒幫。後來透過協會找的專業團隊，還幫我處理稅務與出租事宜，差很多！」
💬 案例B｜河內房東
「我買的是有產權的公寓，但仲介說紅本還沒出來。等了 8 個月後才知道根本沒送件。現在我都請顧問先查證產權，再找房仲談。」
仲介合作快速檢查清單
| 項目 | 完成？ ✅ / ❌ |
|---|---|
| 是否具備合法房仲執照？ | |
| 是否提供完整書面服務合約？ | |
| 佣金是否事前明訂（含付款時點）？ | |
| 是否主動提供產權文件查驗？ | |
| 是否有後續交屋／報稅／出租協助？ |
買房不是賭運氣，中介選對才能安心
仲介的角色，不只是介紹房子而已。
真正好的中介，會幫你看懂風險、談清價格、協助法律程序，讓你省時間、省心、也省錢！
不是仲介不能用，而是要找對人、談對方式、簽對契約！
